北京市住建委昨日发布《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》），对加强北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理，正式向社会公开征求意见。

《通知》提出，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。为何要将限价房转为共有产权房？此项新政对购房者和楼市又有何影响？谁才是最终的受益者？

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约20%限价房将转为共有产权房

限价房与共有产权房的销售规则具有很大的不同，比如销售针对特定的人群，而且需要摇号。

具体而言，限房价项目，是指按北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。2016年北京“930新政”提出这一土地出让方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

《通知》拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房。

举个例子，假设某个限房价项目拍地时规定将来的销售限价为6.5万元/平米，周边市场价格评估价为8万元/平米，比值约为81%，低于85%的设定比例，那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

思源地产副总经理郭毅表示，市场价格的评估可能会依据二手房及新房价格做出综合评定。

而经初步测算，在85%的设定比例下，目前已推出的限房价地块80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售。这意味着只有大约20%限价房项目将被转化为共有产权房。而85％的比例也不是固定不变的，在实施过程中，将根据房地产市场的实际情况变化等进行动态调整。

而对于实际区域的影响，郭毅表示： “由于北京存在南北房价落差，因此，无论是对标新房还是二手房价格，城北五环内，特别是二环三环的限价房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。而城南无论是新房的价格管制还是二手房的市场价格，均处于相对偏低的水平，因此，虽然同样处于核心城区，有可能出现京北项目触线京南项目过关的现象。”

将是谁的利好

从《通知》内容来看，既坚持了刚需优先，又兼顾改善需求。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，《通知》“双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。具体体现在：“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善型家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

《通知》拟规定，收购转化的共有产权住房，具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售；具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，北京市保障房中心可向具备北京市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。这种做法，也反映出了对改善型家庭住房需求的兼顾。

由此观之，该《通知》能够有效防范企业以“炒地”“热销”“售罄”等方式助推房价上涨、放大价格预期。对于有自住需求的买房家庭而言，房价的上涨和下跌对居住功能无任何影响。该《通知》的这种操作目的是让市场更加趋于理性，引导买房家庭更多地关注居住和使用功能，不用过分考虑房产资产价格变化。

（综合自：北京青年报、北京晨报网、证券日报）