山西忻州；开莱国际二期究竟卖了多少房.这种现象到底有多少
 
　　早在9年前，国家建设部等相关部门就明确要求，房地产开发商销售商品房，必须具备 “五证”，即《国有土地使用证》、 《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。未取得商品房预售许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。但如今在忻州市，无证售楼现象依然较为严重，为了尽快回笼资金，不少楼盘都在打 “擦边球”搞 “内部认购”，边卖边补办手续，本网记者对违规售楼展开深入调查。。有市民说.等收了定金有了钱就能盖了，借鸡生蛋，忻州没有一家开发商是合规的,呵呵,习惯就好了。
事务所张律师表示，开发商证件不全的售楼行为确实是违规的，对消费者来说，还构成了欺诈。
　　违规预售缘何难禁
　　为规范房地产市场，建设部颁发的《商品房销售管理办法》以及近几年来相继出台的一系列政策，都明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前，以“内部认购”、“内部登记”等形式变相销售商品房。一位专业律师指出：“在没有取得商品房预售许可证的情况下，开发商采取‘内部认购’的方式售房，一般都隐瞒了一些应该需要但没有得到批准的事项，购买这种房子，十有八九会遇到这样或那样的问题。”
　　然而实际情况是，为了尽可能少掏钱，买房者往往十分追捧“内部认购”；为了达到不可告人的目的，开发商也热衷“内部认购”、“内部销售”等违规预售。
　　对于开发商而言，预售资金是其开发资金中的一个重要来源。许多开发商特别是中小房地产开发企业，资金链很紧张，在如今土地成本不断上涨的情况下，拿到土地后往往面临巨大的资金缺口。提前向购房者收取预付款，无疑能融到相当一部分资金，这样就可以不向银行贷款或少贷款，减少自己的风险和经营成本。
　　业内人士还透露，提前收取房款也为开发商定价提供了依据，伴随而来的则是房价的上涨。很多开发商在拿到土地后就马上大肆宣传，在开盘前根据市场情况，先定一个均价，向消费者传达楼盘优惠信息，给人造成早预订能享受一定优惠的假象，然后通过登记、排队放号、内部认购等形式，诱导消费者争购。2013年今年 
市区梨花路上的一处叫[城市广场]的楼盘，

　　开发商最初定价为3900元／平方米，前往排号的人络绎不绝。开发商一看想买房的人比预想的要多，马上调价，据说四幢楼，四百套房已经卖完！他们的手续齐全吗？　房价连年攀升，加之开发商采用各种手段炒作，使消费者急于购房的心态更为迫切。一般购房者都会认为，虽然没有预售许可证，但及早订购可以得到一些折扣优惠，也容易买到理想的楼层和户型。这样一来，惟恐来日房价再涨的老百姓，降低了对无证预售房的风险认识，给了开发商违规预售的机会。
　　监管乏力留下空档
　　作为监管违法违规售房行为的主管部门，忻州市房地产管理局的职责何在呢？那么，相关的职能部门他们在干什么？是不知情还是装糊涂？是管不了还是不能管？是不愿意管还是根本不管？是不作为还是做“黄牛”？记者电话采访了孙队长，他表示现在已经停止销售，正在调查当中，视频中售楼的相关人员现在找不到！到时间会给媒体交代！
　 按照《商品房销售管理办法》第42条的规定：对于违规售楼的行为处以1至3万元的罚款，这样小的处罚力度根本对开发商无法造成足够的压力，这也是开发商肆无忌惮违规售楼的一个很大原因。
　　事务所的一位律师建议，应当加大打击开发商发布虚假信息、违规销售、“捂盘惜售”的力度，对于取得《商品房预售许可证》前以“内部认购”、“发会员卡”等任何形式放号，或收取“诚意金”、“会员费”等预订性质费用的违规行为，一律记入诚信档案，限期开发商立即停止违规行为，并将违规向购房人收取的所有费用清退并向所在地房地产交易登记部门报告情况。同时还尽快完善整治非法销售商品房行为的法律法规，规范房地产市场，并对所有新建、在建商品房项目进行全程监管，在建设项目取得第一个建审手续后，及时将项目后续的审批、工程进度、《商品房预售许可证》及销售等情况在网上公示。
　　杜绝风险需要理性
　　从法律上来说，“五证”不全的房子是不允许销售的，提前通过所谓“内部认购”购买还没有取得上市资格的房产，存在诸多隐患。购买这样的房子，一旦发生纠纷，消费者的权益很难得到维护。开发商向购房者提前收取房款无疑解决了自己的燃眉之急，购房者的钱被开发商无偿拿去使用，但在取得预售证之前的这段时间，由于提前交房款属于违规行为，一旦项目出现问题，开发商抽逃资金，造成烂尾楼，那么消费者预付的资金就会无法收回。
　　在开发商五证不全的情况下订立的认购书不具有法律效力。五证不全就不具备合法销售资格，就无权以任何形式（包括“内部认购”）收取任何预订性质的款项。购房人通过“内部认购”的方式缴纳款项，如果开发商不能及时办妥五证，房屋买卖行为将处于不确定状态；如果开发商的资金状况恶化，购房人所缴纳的款项能否得到足额偿还也是不能确定的。没有取得《商品房预售许可证》，开发商的预售行为或者“内部认购”行为均为无效。未开工的项目已经开卖，购房者何时才能等到房子？谁也不知道。公开明目张胆的违规售楼，让那些无辜的购楼者，花每平方米几千元的大价钱买一张楼盘彩图画饼充饥吗？                           对于此事件，我们将继续关注！！！
引用2012.12月中国社会新闻网山西频道------忻州市房产商之乱象
     生财有道，印个彩图就卖房，纯属“纸上谈兵”，竟然无人问津。
　　忻州市禹豪地产开发有限公司，在忻州和平路加气站北部圈了一片地，他们仅仅在那里挖了些土坑，又打了几处桩基，就大势印制“百合华庭”楼盘彩图，在忻州市建设北路与团结街交汇处的玉锦苑一层公开售楼；据售楼人员说，六栋十八层以上的高层楼已经售出好多套。
　　忻州市国力金典房地产开发有限公司更绝，说忻州十一中南部的一块地是他们购买的土地，连个小土坑也没挖，也大量印制“国立花园”楼盘彩图，在忻州市国税小区和城市花苑中间的忻州市国力金典房地产开发有限公司一处三层楼里公开售楼；他们的售楼小姐炫耀说，十栋高层、九栋低层已经销售一大半。
　　国家的相关法令对商品房的开发和销售有着严格的规定，预售制度是国家给开发商灵活融资的制度，而预售许可证是这个融资渠道的最低门槛，如果没有取得预售许可证收取订金等行为，就属于严重违规。忻州市房产管理部门，对于在城区国有出让土地上建设的商品房有直接的监督管理责任。未取得预售许可证而售房的，忻州市房产管理部门应该没收开发商非法所得，并处以相应的罚款，责令其限期整改。
　　为什么禹豪、国力两家地产开发有限公司，就能公开明目张胆的违规售楼，让那些无辜的购楼者，花每平方米近五千元的大价钱买一张楼盘彩图画饼充饥呢？开发销售商品房要有《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》、《商品房质量保证书》、《商品使用说明书》、《竣工验收备案表》等“五证两书一表”。这些相关证件禹豪、国力两家地产开发商们有吗？据我们了解，他们目前什么也没有。
　　那么，相关的职能部门他们在干什么？是不知情还是装糊涂？是管不了还是不能管？是不愿意管还是根本不管？是不作为还是做“黄牛”？
　　到目前为止，禹豪、国力两家地产开发有限公司所指的那两片土地，究竟是怎么办的、办理了什么样的相关手续？还都是问号。国有土地将会通过招拍挂的形式进行出让，谁摘到谁开发。在没有规划局做出合理规划之前，他们是怎么购置到土地申办开发项目的？可能有人说是定向购买的，国家新规,招拍挂不可以定向，定向招拍挂不合法。不客气地说，如果有人称能定向招拍挂，那就是对国家政策的歪曲。招拍挂是在公开、公平、公正的条件下进行的，任何设定条件的招拍挂都是违法的。那就意味着很大程度上存在暗箱操作。
　　《土地法》中严格规定，任何企业在没有取得国有土地使用权证之前，都不能在土地上动工， “动工、开发都是违法的”。没有走招拍挂程序的土地不会办理土地使用权证，也不会有规划，任何企业都不能在这样的土地上进行施工，连挖坑都不允许，因为这都是违法的。出现这样的情况，如果当地监管部门不加以管理的话，就涉嫌行政不作为。
　　无证开发销售商品房是违法行为
　　按照住建部的要求，没有办理预售许可证的房地产开发商，是不允许向消费者索取任何性质的费用。国家法规之所以对房企这么严格，就是防止开发商非法融资，同时也是为了维护购房者的合法权益，只有办理了预售许可证，才能证明房屋手续是齐全的，项目是合法的。
　　那么，怎么才能进行商品房预售呢？
　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业在具备一定的条件下，在规定时间内向房地产管理部门提出申请，才能办理《商品房预售许可证》。
　　住建部2004年7月20日发布施行的《城市商品房预售管理办法》中规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售。”因此，房地产开发企业，在未取得预售许可证前，不得以任何形式进行销售。无证销售是违法行为，所签任何协议将不受法律保护。
　　禹豪、国力两家地产开发有限公司，未开工的项目已经开卖，购房者何时才能等到房子？谁也不知道。对此，我们还是想问问忻州市房产管理部门：
　　但愿他们不要说“这是秘密，就不告诉你。”
　　但愿他们能尽职尽责，对社会有个交待。