“如果我现在凑够了首付，肯定马上拿下这套房。”在北京工作的河北人张辉（化名）对中国商报记者表示。即使在知道这套房是“商住房”的情况下，他也没有打消购买念头。“就相当于买了个商铺，人住在里面。虽然产权年限比70年短一些，水电费比商品房贵一些，但起码有个住的地方，关键也比商品房便宜啊。”张辉说。

张辉表示，自己看中的这套房子位于北京市房山区，是一套43平方米的复式公寓，总价106万元，首付50万元，月供3000多元，在他个人可负担的范围之内。“首先是价格低，基本上是之前的三分之一；其次，虽然政策限制商住房交易，但不限制出租，再加上现在房租看涨，光租金都可以承担月供。”

虽然了解到商住房的诸多限制，但张辉做出一系列分析后觉得此时入手很合适，作为北漂一族，他觉得这是目前“最有可能实现的梦”。至于购买资质，则可以请中介代为运作。也许像张辉这样试图“曲径通幽”的人不在少数，但从总体上看，由于政策调控，北京商住房市场持续冷清，曾经香饽饽一样的商住房变得难以脱手。

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从“香饽饽”到“难脱手”

2017年4月至2018年11月，北京商住房成交仅5409套，成交量同比跌幅达94%。不仅成交量大幅萎缩，单位成交房价也一路下跌。

据了解，商住房在土地性质上属于商业地产，一些开发商将囤积的商业用地转为住宅项目，并以酒店式公寓或者商务公寓的形式销售。

与普通商品房住宅相比，商住房存在着一些局限性，比如现在北京市场上很多商住房不通燃气，水电大部分执行的是商业标准，居住密度相对较高。更为重要的是，商住房产权一般在40年或50年，未来产权到期后如何处理尚没有政策规定与可参考先例。

之前，由于不限购，不占用购房名额，可以贷款等特点，在住房需求旺盛的背景下，商住房发展一度火热。数据显示，在过去的10年间，北京商住房成交量约为40万套，其中商改住占25万套。2016年以前，商住房成交占比不到30%，这一数据在2016年却达到59%。

然而，政策的变化改变了商住房的“命运”。

2017年3月，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告明确，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；开发企业在建（含在售）商住类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商住类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

该公告还强调，在政策执行之前，已销售的商住类项目再次上市出售时，可出售给企事业组织、社会组织，也可出售给个人。但个人购买要满足诸多限制条件，比如“在京名下无住房和商住房记录”“在申请购买之日起，在京已连续缴纳五年社保或个人所得税”等。同时，还要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

这一道政令，可以说勒住了商住房的“咽喉”。根据中原地产研究中心的统计数据，2015年8月至2017年3月，北京商住房成交套数为89690套。而2017年4月至2018年11月，北京商住房成交仅5409套，成交量同比跌幅达94%。不仅成交量大幅萎缩，单位成交房价也一路下跌。以北京知名商住房中弘北京像素为例，该房屋报价已经从接近7万元/平方米降至4万元/平方米左右。

是否有松绑的可能

业内人士分析，公寓不限购、总价低，对部分有居住需求的购房者有一定的吸引力，在住宅限购的大环境下，类住宅的公寓市场很容易成为置业焦点。

让张辉开始关注商住房的契机是去年年底广州市出台的一则文件。

2018年12月19日，广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》。该意见规定，2017年3月30日（《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》后土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

也就是说，符合条件的商服类项目允许个人购买了。此项政策的出台，被认为是给商住类房屋的松绑。

广州克而瑞首席分析师肖文晓表示，公寓不限购、总价低，对部分有居住需求的购房者有一定的吸引力，在住宅限购的大环境下，类住宅的公寓市场很容易成为置业焦点，预计政策落地后，符合条件的公寓项目销售有望摆脱之前的低迷状态，优质项目的成交量可能在短期内上升。

此前，根据依据研究院发布的《中国百城商业地产报告》，广州商服类物业的交易确实遭遇了一个断崖式下跌，在2017年3月份限制政策出台之前的12个月中，商服类物业月均成交约为16万平方米，而3月份之后的12个月中，月均成交仅为4万平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，此前出台限购商住类房屋政策的北京、广州两地，商住房价格均有大幅度调整，此番政策意味着市场上大量存量商住房可以销售给个人，对于这些项目来说肯定是巨大的利好。

相关业内人士分析，广州的新政策有助于消化部分存量的商服类物业，缓解相关企业的压力，充分体现了政策拐点的到来，预计后续还有更多城市会加入到政策松绑的行列之中。

那么，广州相关政策的出台，是否意味着北京、上海也即将放开对此类房产的销售限制呢？美房网投资俱乐部首席分析师康辉对中国商报记者表示，鉴于目前商住房交易的冷清局面，预测北京未来也会有相应的动作，适当放松对商住房的调控力度和限制程度。不过，他也认为，虽然北京的商住房有可能迎来松绑，但最多从销售对象和银行贷款方面做一些放松，赋予其落户、入学指标等商品房权能的可能性不大，还是要坚持“房住不炒”的基本原则，以稳为主基调。（张辉为化名）